משכנתאות בארה"ב

כללי

רכישת בית או החלפת משכנתא קיימת בחדשה מהווים כלי מימון מאד מקובל בארה"ב. בשנים האחרונות הריבית בשוק היא נמוכה ביותר, גורם שהביא לכמות עצומה של משכנתאות חדשות.

הטבה עיקרית נובעת מכך שכל הריבית על משכנתאות מוכרת לצרכי מס הכנסה. הריבית על המשכנתאות נמוכה במידה ניכרת בהשואה למקורות מימון אחרים כמו כרטיסי אשראי, וזה הופך את המשכנתא לכלי מימון זול ואטרקטיבי

.

תשלום משכנתא חודשי מורכב בד"כ מהחלקים הבאים:

1. תשלום עבור ריבית ובתוכניות מסוימות גם קרן.
2. מיסים למדינה ולמחוז.
3. ביטוח דירה .
4. PMI-( primary mortgage Insurance) ביטוח נוסף אם נדרש ע"י הבנק המלווה.

בשונה מהמקובל בישראל אין חובה לרכוש ביטוח חיים עבור הלווים, אולם מאד מומלץ לרכוש ביטוח חיים כדי להבטיח את המשפחה במקרה של אסון.

רכישת בית חדש:

בית חדש יכול להיות מוגדר אחד מהמקרים הבאים:

1. בית ראשי – בני המשפחה גרים בבית זה. המשכנתא המוצעת היא בתנאים הטובים ביותר בנוסף יש הטבות במיסים.
2. בית שני - יש הטבות מס ותנאי ריבית טובים לסוג זה של משכנתא.
3. בית לצרכי השקעה – המשכנתא המוצעת מכילה ריבית גבוהה יותר.

החלפת משכנתא קיימת בחדשה (refinance)

החלפת משכנתא קימת באחת חדשה מאד מקובלת כאמצעי לשפר את תנאי ההלואה. בזמן החלפת ההלואה אפשר לקבל כסף מזומן ע"ח ערך הבית. כסף זה יכול לשמש לכל מטרה אבל מקובל לכסות חובות אחרים נושאי ריבית גבוהה יותר.

החלפת משכנתא בחדשה ניתנת לטובת המקרי הבאים:

4. בית ראשי – בני המשפחה גרים בבית זה. המשכנתא המוצעת היא בתנאים הטובים ביותר בנוסף יש הטבות במיסים.
5. בית שני - יש הטבות מס ותנאי ריבית טובים לסוג זה של משכנתא.
6. בית לצרכי השקעה – המשכנתא המוצעת מכילה ריבית גבוהה יותר.

מי יכול לקבל משכנתא בארה"ב

לווה אידיאלי מקיים את התנאים הבאים:

1. אזרח אמריקני או תושב קבוע (Green Card Holder) .
2. לווה בעל דרוג אשראי ( Credit Score) מעל 680 בדרוג של 800.
3. תושב ארה"ב יותר משנתיים.
4. עובד בארה"ב יותר משנתיים.
5. ללא עבר פלילי או לא נתבע במשפט פלילי.

ישראלים המעונינים לקבל משכנתא בארה"ב

ישראלים שאינם בעלי אזרחות אמריקנית ואינם תושבים קבועים ( Green Card holders) נחשבים ללווים בינלאומיים. הם יתבקשו לספק מידע ומסמכים נוספים על מנת שיהיו זכאים למשכנתא. המידע שעשוי להדרש הוא :

1. דרוג אשראי או הסטוריה של האשראי שלהם מישראל.
2. מידע על הכנסות ותעסוקה בישראל.
3. חשבונות בנק ונכסים כספיים נוספים מישראל.
4. הוכחה של שהייה ועבודה חוקית בארה"ב.
5. רק ויזות שהייה ועבודה מסוימות מאפשרות לקבל משכנתא בארה"ב. מאד מומלץ להתייעץ במלווה מומחה לקהילה הבינ"ל.
6. במידה והמשכנתא היא לצרכי השקעה, הריבית צפויה להיות גבוהה מהמקובל.
7. ישראלים ללא מספר זיהוי אמריקני ( social security number) נדרשים להוועץ במומחים לענין זה.

המשכנתאות המקובלות ביותר בארה"ב הם:

1. 30 שנים בריבית קבועה. התשלום אינו משתנה לאורך כל התקופה.

2. 15 שנים בריבית קבועה : התשלום אינו משתנה לאורך חיי ההלואה. הריבית המוצעת נמוכה יותר מזו של ה-30 שנים, התשלום החודשי גבוהה יותר.

3. 3 ,5 או 7 שנים בריבית משתנה (ARM)

הריבית קבועה לתקופה ראשונית 3, 5 או 7 שנים , ובהמשך משתנה לפי הריבית הקיימת בשוק.

4. תוכניות עם ריבית משתנה ללא תשלומי קרן ( Interest Only ARM)

משכנתאות מסוג חדש שבו ניתן לשלם ריבית בלבד לזמן של 5- 15 שנים. התשלום משתנה בהתאם לרמת הריבית בשוק. תכיפות השינוי תלויה בתכנית ויכולה להיות כל חודש או יותר.

אחרי התקופה הראשונית יש להוסיף תשלומי קרן, או להחליף את המשכנתא באחת חדשה.

רק לווים בעלי דירוג אשראי גבוהה זכאים לקבל משכנתא כזו.

היתרונות של משכנתא בעלת ריבית בלבד הם:

1. התשלום החודשי נמוך באופן ניכר בהשוואה לתוכניות עם תשלום קבוע .
2. הריבית הראשונית מאד נמוכה , במקרים מסוימים היא רק 1.25%.
3. התשלום הנמוך חוסך סכומים ניכרים כל חודש שיכולים להיות מופנים להשקעה או לחובות אחרים.
4. התשלום הנמוך מאפשר למשפחות לרכוש בתים גדולים יותר.
5. התשלום הנמןך מאפשר ליותר משפחות לרכוש בית ראשון.
6. החיובים הנלוים לקבלת המשכנתא ( closing costs) עשויים להיות נמוכים יותר.

החסרונות של משכנתא בעלת ריבית בלבד הם:

7. תוכניות הריבית בלבד מומלצות ללווים לזמן קצר יחסית ולא יותר מ-15 שנים.
8. התשלום החודשי אינו קבוע, הוא משתנה ביחס לריבית בשוק.
9. הקרן אינה משתנה כשמשלמים ריבית בלבד. לאחר התקופה הראשונה יש לשלם עבור הקרן או להחליף את המשכנתא באחת חדשה.

תוכניות המשלבות אפשרויות שונות:

התוכניות המשולבות מאפשרות גמישות מירבית.

1. אפשרות לתשלום קבוע נמוך לתקופה של 1 עד 5 שנים, הריבית משתנה כל חודש.

2. כל חודש הלווה יכול לבחור את סוג התשלום מתוך 4 אפשרויות:

2.1 תשלום קבוע שנקבע מראש ( התשלום כולל ריבית וקרן). התשלום נמוך יחסית ומאפשר ללווה להפנות סכומים ש"נחסכו" בהשואה לתכניות אחרות לטובת חסכונות או הוצאות אחרות.

2.2 תשלום נמוך עבור ריבית בלבד.

2.3 תשלום לפי 30 שנים בריבית קבועה ( התשלום כולל ריבית וקרן).

2.4 תשלום לפי 15 שנים בריבית קבועה ( התשלום כולל ריבית וקרן).

3. התוכנית המשולבת מאפשרת להחזיר את המשכנתא בזמן גמיש בין 3 ל-40 שנים.

לינק לעיון נוסף: http://www.wlgweb.com/lending/

אמיר מושקט הוא מומחה להלואות בארה"ב. למידע נוסף והתיעצות אפשר לפנות:

טלפון 301-816-9079 דוא"ל amirmushkat@wlgdirect.com

close